Qué sucedió. El Presidente Boric firmó el 16 de junio, en la 19° Notaría de Santiago, el contrato de compra venta por una propiedad en la comuna de San Miguel, por un valor de 10.218 UF ($400.000 aproximadamente)

• La compra fue financiada a través de un crédito hipotecario a tasa semivariable a 15 años otorgado por Scotiabank por el 90% del valor de la propiedad, equivalente a 9.094 UF.
• Boric pagó el 10% restante, 1.124 UF,  al contado, es decir alrededor de $44 millones.
• El costo del préstamo será de una tasa semivariable de 3,46% anual (CAE 3,65%), según publicó La Segunda.

Cuestionamientos. Son varios los cuestionamientos que se han levantado por las condiciones que obtuvo en la compra de su vivienda.

1. Tasa promedio de mercado. La tasa otorgada es un 19,2% menor a la de un préstamo hipotecario para viviendas sobre 5.000 UF, según los datos públicos de la Comisión para el Mercado Financiero (CMF) del 16 de junio. La tasa promedio ponderada del sistema financiero para préstamos para viviendas de más de 5000 UF se ubicó en 4,28% en esa fecha.

• Francisco Ackermann, fundador de Ackermann Propiedades, sostuvo al medio que la tasa a la que compró Boric podría conseguirla “un médico o un empresario con gran, gran patrimonio, si es que negocia bien con el banco”.

2. El pie. En su cotización en línea para un crédito similar al solicitado por el Presidente, Scotiabank dice que no cumple con el 20% de pie que solicita el banco para estas operaciones.

• Max Schnitzer, gerente comercial de la Inmobiliaria Grupo Alpha, señaló: “Una tasa de 3,7% es imposible de obtener hoy en día, y menos con un pie de tan solo 10%. Los bancos no están aceptando pies tan bajos, el mínimo es de 25% de pie, a un comprador con un perfil crediticio sólido, y la tasa que nos dieron fue de 4,39%: un 20% o 25% más cara que la del Presidente. Es sin duda una tasa privilegiada”.

3. Presidente de Chile Transparente. El presidente de Chile Transparente, Alejandro Ferreiro, expresó que “si bien el riesgo de crédito de alguien con sueldo vitalicio es muy bajo y le permite acceder a tasas preferenciales con la banca, igualmente parece excepcional la tasa conseguida si, además, corresponde al 90% del valor de la propiedad”.

• Agregó Ferreiro que “es el banco quien debe explicar si esa tasa está o estuvo disponible al público para créditos hipotecarios en condiciones similares al obtenido por el Presidente”.

4. Gobierno guarda silencio. Consultados en La Moneda, no entregaron una versión sobre como se negoció la tasa para la compra de la propiedad y como se realizó la operación bancaria.

• Desde la bancada UDI, los diputados Juan Manuel Fuenzalida y Gustavo Benavente plantearon que el Presidente tuvo condiciones “absolutamente preferenciales” por lo que recurrirán a la CMF. “La tasa se aleja del promedio que ofrecen las instituciones financieras, así como el pie de poco más de 10% en circunstancias que los bancos pide como mínimo un 15% y en muchos casos un 20% o incluso un 25%”, señalaron.

Lo que planteó la comisión Engel. El Presidente de República debe cumplir en el sistema financiero requisitos adicionales que están establecidos en la Política de Personas Expuestas Políticamente (PEP). Desde Scotiabank explican que esta política, que se encuentra publicada en el sitio web de la entidad, determina que una persona como el Presidente deba ser evaluado por el agente de riesgo e informar trimestralmente al directorio de la entidad financiera.

• Aumentar las exigencias de la política de PEP fue una de las sugerencias que planteó la comisión Engel -surgida en 2015 para enfrentar los conflictos de interés- en la que se propuso una “definición y comunicación pública de sus políticas internas —respecto del tratamiento a PEPs—, por parte de las sociedades financieras”.

La versión del banco. Al revés que Presidencia, desde Scotiabank entregaron una versión del crédito otorgado a Boric, señalando que fueron evaluados por los departamentos de riesgo y crédito del banco.

• A través de una declaración el banco de capitales canadienses señaló que “en relación con la información de prensa relativa a la tasa de un crédito hipotecario otorgado por el Banco a S. E. el Presidente de la República, Gabriel Boric Font, Scotiabank Chile señala que el producto contratado cumplió con los requisitos técnicos, objetivos y estandarizados exigidos por el Banco para su contratación y que se ajusta a las condiciones ofertables para el tipo de producto. Como es de conocimiento público, cuando la tasa es semivariable, tiene una tasa fija conocida durante los primeros años, pero que luego varía anualmente”.

Rebaja de 3.182 UF. En el Conservador de Bienes Raíces de San Miguel ya figura la casa a nombre de Boric, quien en los próximos días debiera actualizar su declaración de patrimonio e intereses por cambio significativo en sus bienes raíces.

• El inmueble ubicado calle Real Audiencia a dos cuadras de Gran Avenida está en el barrio de El Llano Subercaseaux, considerado uno de los más tradicionales de la comuna. La casa de 1939 está emplazada en un terreno de 792 m2 de los cuales 235 están construidos en una edificación de cuatro dormitorios y tres baños con un torreón.
• Tiene un avalúo fiscal de $346.305.171.
• La casa se ofrecía en distintos portales inmobiliarios por montos de hasta 13.400 UF. Finalmente Boric la adquirió en 10.218 UF. El inmueble requiere numerosas refacciones estimadas en unos $120 millones.
• La propiedad pertenecía a Jorge Antonio Martínez Alfaro y fue hipotecada en 2021.

Costo de propiedades en el sector. En Portal Inmobiliario se observa oferta de ventas de casas en el mismo sector de menor tamaño aunque más modernas y en mejores condiciones como una de 228 m2 útiles en 467 m2 de terreno por 15.645 UF, y otra de 300 m2 útiles en 831m2 de terreno por 26.500 UF.

(Fuente: ex-ante.cl)

El Índice de Precios al Consumidor (IPC) de mayo fue del 0,2%, según informó hoy el Instituto Nacional de Estadísticas (INE). Por ello, se verá un incremento en el valor de la Unidad de Fomento (UF).

Recordemos que según datos del instituto, la inflación acumula al quinto mes del año un incremento del 2,4%, y un 4,4% a doce meses.

Entre las distintas divisiones que aumentaron sus precios, destacó alimentos y bebidas no alcohólicas (0,3%), con productos como los huevos (5,1%), galletas (5,0%) y vinos (-4,5%). Otra división que resaltó fue equipamiento y mantención del hogar (1,0%).

Conoce cuánto subirá la UF por el IPC de mayo

Ahora bien, la UF se mueve a la par de la inflación.

Según información disponible tanto en el Servicio de Impuestos Internos (SII) como el Banco Central, se tiene un valor establecido para la UF de $39.212,19 para este lunes 09 de junio.

Tras esta fecha, la Unidad de Fomento debería incrementarse $78,42 a lo largo de un mes, para luego llegar a los $39.290,61.

"¿Qué es la UF?

La UF representa la reajustabilidad del peso, de acuerdo con la inflación: sus ajustes dependen directamente del IPC.

En palabras simples, esto quiere decir que su valor en pesos se recalcula cada mes en función del IPC.

Su variación incide en la mayoría de los préstamos, sobre todo los que tienen relación con el mercado inmobiliario -arriendos e hipotecarios- ya que están fijados en UF; también en los planes de salud, fondo de cesantía, seguros, costos de la educación, entre otros."

Cabe destacar que la inflación del quinto mes del 2025 estuvo en línea con las expectativas del mercado.

Esta, a su vez, es de los principales indicadores que observa el Banco Central para dirigir la política monetaria del país, mediante la Tasa de Política Monetaria (TPM), que se encuentra en el 5% desde fines de 2024, influyendo en el resto de créditos del sistema financiero -como los hipotecarios-.

Tras sus últimas reuniones, el ente emisor ha adoptado un discurso y postura de cautela, considerando un contexto internacional volátil debido a las tensiones comerciales y los aranceles del gobierno de Donald Trump en Estados Unidos, y una inflación local que, aunque más controlada, aún posee ciertas presiones de, por ejemplo, los ajustes realizados a las tarifas eléctricas.

Al respecto, el analista de mercados de XTB Latam, Gonzalo Muñoz, dijo que “el Banco Central enfrenta ahora la disyuntiva de mantener una política monetaria restrictiva para defender activos en pesos, o comenzar a relajarla para evitar seguir estirando un ciclo recesivo que necesita estímulo con urgencia”.

“El dilema no es solo técnico: seguir conteniendo la inflación a costa de una economía sin pulso es una receta que Chile ya ha probado y cuyos costos siguen latentes”, concluyó.

(Fuente: biobiochile.cl)

Hay un meme muy popular en internet que va así: un video de un abuelo o abuela bailando felices frente a la cámara. Atrás de ellos, se muestra una casa y un texto que dice “boomers dándose cuenta que vendieron su vivienda a un millennial por US$ 1 millón sabiendo que la compraron a US$ 20 y una bolsa de dulces en 1970”.

Puede sonar aburrido, pero es una realidad: en los últimos 15 años los precios de las propiedades han crecido tanto que han frenado a las nuevas generaciones la posibilidad de adquirir inmuebles. Esto ya es una realidad en grandes ciudades en Estados Unidos y Europa, como Nueva York, Londres y París. Y en el último tiempo ese fenómeno también ha llegado a Latinoamérica, especialmente en lugares como Buenos Aires, Santiago y Ciudad de México. Hoy, para los jóvenes, el comprar una propiedad está cada vez más cuesta arriba.

Y es que las condiciones son complejas: existen restrictivas condiciones hipotecarias y tasas de interés altas (la de abril, según el Banco Central de Chile, se instaló en 4,87%). Además, en los últimos tres años los dividendos en UF han subido un 40% y 80% en pesos.

“Efectivamente nos encontramos en un momento especialmente desafiante para aquellos que quieren comprar una vivienda, ya que el acceso al financiamiento se ha vuelto muy difícil para muchas personas. Esta situación afecta a la generalidad de la población, pero efectivamente hay una proporción de la población, especialmente aquellos menores de 35 años, quienes han visto condiciones más restrictivas en comparación con generaciones anteriores que sí lograron adquirir una propiedad bajo condiciones más favorables. Eso sí, aunque las condiciones hoy en día son más complejas, siempre existirán alternativas para que las próximas generaciones logren la compra de viviendas”, señalan desde BMI Servicios Inmobiliarios.

En esa misma línea, Esteban Jara, jefe de unidad de estudios de Transsa, dice que “la posibilidad de compra para los jóvenes parece más limitada que hace 5 años. Según registros del conservador de Santiago al cierre del 2023, los compradores menores de 30 años se redujeron a la mitad respecto al 2022, representando solo el 5,8% del total de ventas, la participación más baja desde 2014. Este grupo etario es el más afectado en la actualidad”.

Doble click

Le pedimos a los expertos que hagan un doble click en sus análisis para ver la profundidad de este fenómeno. Por ejemplo, José Miguel Simian, académico y experto inmobiliario de la Universidad de las Andes, explica que “hoy sigue habiendo un descalce entre los precios de las viviendas, las condiciones financieras y los ingresos de las familias. Esto tiene muy ralentizado el mercado de ventas y está presionando los precios a la baja. No veo mucha salida en el corto plazo ya que el ajuste es lento. Las soluciones para las familias van por el lado de compra de viviendas más pequeñas, más lejos, etc. Muchas personas jóvenes optan derechamente por el arriendo como opción para vivir. El número de hogares que arrienda ha crecido mucho en los últimos años. En el más largo plazo se producirá un ajuste de las condiciones de compra a la realidad de los ingresos”.

Felipe García, director de Tinsa para el Cono Sur, comenta que debido a la alta inflación experimentada entre 2021 y 2023, “actualmente nos encontramos con un desajuste entre el costo de la vivienda y los salarios reales de las personas. Esto ha resultado en la necesidad de un mayor esfuerzo económico para adquirir una vivienda, lo que evidentemente disminuye el número potencial de personas que pueden hoy financiar la compra de una vivienda, especialmente entre los más jóvenes”.

Una visión más optimista muestra Cristóbal Tirado, gerente comercial en Chile Sotheby’s International Realty: “Es cierto que atravesamos un momento complicado para la compra de viviendas. Sin embargo, es importante tener en cuenta que aún hay personas que tienen la capacidad de comprar. Para aquellos que pueden hacerlo en las condiciones actuales, la recomendación es que lo hagan, ya que siempre será un buen momento”.

Y agrega: “Dado que se trata de un compromiso financiero a largo plazo, las condiciones pueden mejorar con el tiempo, lo que permitirá renegociar y ajustar el acuerdo conforme evolucionen las condiciones del mercado. En ese sentido y con respecto a  las nuevas generaciones creo que siempre habrá posibilidades y oportunidades para adquirir una vivienda. La recomendación ahí es a informarse y a revisar las condiciones que el mercado está ofreciendo para lograr el objetivo”.

Un cálculo

Llevemos este análisis a los números. El académico Uandes José Miguel Simian plantea que “comprar una vivienda de 3.000 UF, financiando el 80% con un crédito hipotecario a 30 años y una tasa de 5%, implica un dividendo mensual de algo menos de $ 500.000. Los bancos piden en general que el dividendo no supere el 25% de la renta mensual familiar. Esto exige ingresos muy altos o hay que poner más ahorro y bajar la deuda, lo cual muchos no pueden hacer. Para aquellos hogares que son sujetos de subsidio pueden postular a éstos y comprar viviendas que incluyen un subsidio”.

Otro cálculo lo entrega BMI Servicios Inmobiliarios: “Existen varios factores importantes a considerar al momento de planificar la compra de una vivienda. Por ejemplo, si tomamos como referencia una tasa de interés del 5% y un plazo de 25 años para adquirir una propiedad de UF 3.000, y considerando un ingreso mensual de $1,3 millones, es fundamental tener en cuenta que se requerirá un pie del 50% del valor de la vivienda, es decir, alrededor de UF 1.500. Por lo tanto, es necesario contar con un capital ahorrado que permita cubrir este monto inicial”.

Y agrega: “Si se cumplen estas condiciones, el dividendo mensual estimado sería de aproximadamente $330.000, considerando que la renta exigida para el crédito hipotecario sea al menos cuatro veces mayor al ingreso mensual del solicitante. Además, es importante evaluar otros aspectos como los gastos asociados a la propiedad (mantenimiento, contribuciones, servicios básicos, entre otros) y asegurarse de que el monto del dividendo sea asequible y compatible con el presupuesto mensual”.

Justamente por esto, recomienda Felipe García, “es fundamental evaluar nuestra estabilidad financiera. Además, si bien la tasa de interés juega un papel importante en la determinación de la cuota mensual y, por ende, en la viabilidad del crédito, factores como el pie y el plazo de financiamiento son aún más relevantes. Estos últimos factores son claves para determinar la cuota mensual y en consecuencia para establecer la renta mínima que se exigirá”.

¿Hay alternativas?

Los expertos en la industria inmobiliaria confirman que a pesar del complejo momento, sí existen formas para adquirir una propiedad. Una de ellas es la novación de crédito hipotecario, que -según BMI- se trata del traspaso de “la deuda de un crédito hipotecario a la parte compradora. Este mecanismo permite encontrar viviendas a tasas de endeudamiento más convenientes que las que se encuentran bajo las condiciones actuales, permitiendo disminuir el dividendo mensual de manera relevante”.

“Dado que el financiamiento se traspasa en todas sus condiciones (incluidos plazos, tasas, monto adeudado) se debe tener en consideración que el comprador debe ajustar al pie necesario para que cuadre con el monto adeudado para dar con el precio total a pagar al propietario. Si llevamos este ejercicio al ejemplo descrito anteriormente, sería posible reducir el pie necesario del comprador del 50% a un 30% dado el menor dividendo y por ende menores exigencias bancarias de rentas”.

BMI entrega otra alternativa: el arriendo con opción de compra. “Hoy en día se puede vivir en una vivienda pagando el arriendo mensual, pero con la opción de escriturar cuando las condiciones mejoren y la persona interesada pueda solventar la compra de la propiedad”.

“Por último, y debido a la dificultad del mercado, muchas empresas inmobiliarias están ofreciendo convenientes promociones en las que se permite, por ejemplo, asegurar la tasa por un periodo de máximo 3 años. En esta figura la inmobiliaria asume el diferencial entre la tasa bancaria y la tasa que acuerda la inmobiliaria que en algunos casos puede ser incluso de UF+1,9%”.

Y Iván Muena, CEO de Loping, entrega otra alternativa: “Hoy en día está surgiendo algunas alternativas interesantes tales como el renting inmobiliario, el cual entrega flexibilidad en el valor de pago inicial para acceder a la propiedad (pie) y con alternativas más económicas de pago mensual que se establecen y renuevan en períodos de 5 en 5 años, mientras hace efectivo los porcentajes de propiedad acumulados en el periodo”.

Algunas recomendaciones para adquirir propiedad

Felipe García Bunster, director de Tinsa para el Cono Sur, entrega una serie de tips para concretar la compra de una vivienda si eres sub-40:

• Tener en cuenta el monto total del dividendo mensual, no solo la tasa. Revisando factores como plazos de pago, montos de seguros, entre otros.

• Obtener cotizaciones en la mayor cantidad de entidades financieras.

• En caso de estar interesado en una vivienda nueva, indagar en las entidades financieras acerca de posibles convenios con proyectos inmobiliarios, ya que estos acuerdos podrían ofrecer reducciones en las tasas de interés.

• Revisar la posibilidad de pagar el pie de cuotas a la inmobiliaria.

• Explorar incentivos proporcionados por algunas instituciones financieras dirigidos a aquellos que adquieren viviendas en proyectos nuevos que cumplen con estándares específicos de eficiencia energética.

• Revisar los subsidios y ayudas estatales, como la garantía estatal para el financiamiento del pie, que puede representar hasta un 10% del valor total de la propiedad.

• Analizar la opción de “Renta Complementaria” que permite combinar los ingresos de dos personas, donde ambas asumen responsabilidades en el crédito hipotecario. Esta alternativa mejora la relación entre ingresos y dividendo, facilitando el acceso al financiamiento.

• Si se busca adquirir una vivienda para invertir, no limitar la búsqueda sólo a la Región Metropolitana. Las regiones están ofreciendo muy buenas alternativas de precio, por lo tanto, con un menor dividendo, y buenos indicadores de rentabilidad.

(Fuente: DF MÁS -Dfmas.df.cl)

El crédito hipotecario es una herramienta financiera clave para quienes aspiran a adquirir una vivienda. En esencia, representa un préstamo a largo plazo otorgado por una institución financiera, destinado a la compra de un inmueble nuevo o usado. Su funcionamiento puede parecer complejo a primera vista, pero comprenderlo a fondo es fundamental para quienes desean hacer realidad el sueño de tener un hogar propio.

En términos simples, el proceso de obtención de un crédito hipotecario implica tres partes principales: el prestatario (el comprador de la vivienda), el prestamista (generalmente un banco o institución financiera) y la garantía hipotecaria (el inmueble que se adquiere o construye), que estará a favor de la entidad financiera hasta que finalice el pago del crédito. El prestatario solicita un monto específico para financiar la compra de la propiedad, y en caso de aprobación, el prestamista proporciona los fondos necesarios. A cambio, el prestatario debe devolver el préstamo en cuotas mensuales durante un período acordado, que suele tener un plazo máximo de 30 años.

Acceder a un crédito hipotecario implica cumplir con ciertos requisitos que varían según la institución financiera y las condiciones del mercado. En general, se requiere estabilidad laboral y financiera, lo que implica tener ingresos demostrables y un historial crediticio favorable. Además, se suele solicitar un pie, es decir, un porcentaje del valor total de la propiedad que el prestatario debe pagar al momento de la compra, que suele ser del 20%. 

Se establece que la edad mínima para solicitar este tipo de crédito es de 18 años y la máxima de 72 años con 364 días, y que la edad máxima de permanencia para efecto del seguro de desgravamen es de 84 años con 364 días, considerando el plazo del crédito contratado.

Otros aspectos evaluados incluyen el valor de la propiedad y la relación entre los ingresos y las cuotas mensuales del préstamo, ya que el prestatario debe acreditar que tiene la capacidad financiera para pagar su crédito de forma mensual a largo plazo. 

Antes de comprometerse con un crédito hipotecario, es crucial evaluar cuidadosamente todas las opciones disponibles y considerar diversos factores. Esto incluye comparar tasas de interés entre entidades financieras, plazos de pago, seguros asociados y otros costos adicionales. Asimismo, es esencial tener en cuenta la estabilidad económica personal y los posibles cambios en las tasas de interés que podrían afectar el monto de las cuotas mensuales. 

Buscar asesoramiento financiero profesional también puede ser de gran ayuda para tomar una decisión informada y adecuada a las necesidades individuales, ya que este es un compromiso que representa una valiosa oportunidad para acceder a la vivienda propia, pero su uso responsable requiere comprensión y planificación cuidadosa. 

Con la información adecuada y la orientación adecuada, este instrumento financiero puede convertirse en el trampolín que ayude a familias a cumplir uno de sus sueños más preciados: tener un hogar que puedan llamar propio.

(Fuente: Portal Inmobiliario -Portalinmobiliario.com)