La exención del Impuesto al Valor Agregado (IVA) para la venta de viviendas nuevas en Chile comenzará a regir el 1 de diciembre de 2026 y se extenderá hasta el 30 de noviembre de 2027, según lo establecido en la Ley N.º 21.850 de Reconstrucción Nacional y Desarrollo Económico y Social.

El beneficio busca impulsar las ventas del sector inmobiliario y reducir el inventario de propiedades nuevas disponibles. Podrá aplicarse a la primera venta de viviendas que cuenten con recepción municipal definitiva otorgada antes del 17 de octubre de 2026, fecha de publicación de la ley.

La normativa no establece límites de precio en Unidades de Fomento (UF) ni restricciones de superficie. Tampoco exige que el comprador adquiera su primera vivienda, por lo que el beneficio puede utilizarse para una segunda propiedad o una destinada a inversión.

La exención también contempla estacionamientos y bodegas asociados a la vivienda, siempre que se vendan conjuntamente y cumplan las condiciones establecidas.

Cómo solicitar la devolución del IVA por compras anteriores

La ley contempla un mecanismo especial para las compraventas formalizadas entre el 22 de abril y el 30 de noviembre de 2026, permitiendo recuperar el IVA pagado cuando se cumplan los requisitos del beneficio.

El Servicio de Impuestos Internos estableció que el vendedor deberá restituir previamente el impuesto al comprador y posteriormente solicitar su devolución mediante el formulario F3298, disponible desde el 1 de diciembre.

El comprador deberá presentar una declaración jurada simple mediante el formulario F3299, acreditando que recibió la restitución del IVA. Los vendedores tendrán un plazo de tres años, contado desde el inicio de vigencia del procedimiento, para solicitar la devolución.

Impacto en los precios y el mercado inmobiliario

Jaime Ugarte, director ejecutivo de Colliers, estimó que la exención podría contribuir a reducir el inventario de viviendas nuevas sin vender. A su juicio, la medida, junto con el subsidio a la tasa hipotecaria, el Fogape y las modificaciones a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, podría favorecer una recuperación del sector durante 2027.

Por su parte, Alberto Texido, arquitecto y profesor asociado de la Universidad de Chile, advirtió que eliminar el IVA no necesariamente se traducirá en una reducción de 19% en los precios finales de las viviendas.

Según explicó, el efecto sobre los valores de venta podría ser menor debido a la estructura tributaria de la actividad inmobiliaria y a la forma en que el impuesto interviene en las distintas etapas de construcción y comercialización.

La magnitud de una eventual disminución de precios dependerá de cómo las empresas inmobiliarias incorporen el beneficio tributario en los valores ofrecidos a los compradores.

(Fuente: prensadigital.cl)

Mauricio Varela está comenzando un nuevo período como presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), puesto al cual arribó en 2017.

El exgerente general de Socovesva y actual director ejecutivo de la inmobiliaria Norte Verde conversó con "El Mercurio" sobre la situación del sector, que hoy está más optimista, pero con cautela, precisó. Reconoce que para él "los años más difíciles para la industria fueron los que partieron desde la pandemia (2020) en adelante. Ha sido una crisis supercomplicada. Hoy día ya estamos saliendo de la crisis, pero no estamos totalmente afuera".

Varela apoya los cambios a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC). A través de este decreto (DS 68) se permite a los desarrolladores construir viviendas más pequeñas, que serían más accesibles económicamente para las personas. Esto, acorde al tamaño promedio de los hogares chilenos, de 2,8 habitantes.

También se refirió al requerimiento impulsado en contra de la OGUC ante el Tribunal Constitucional (TC) por diputados de oposición. Los detractores cuestionan la regla sobre densidad, principalmente el factor de 1,4 habitantes por vivienda si la propiedad está próxima a un corredor de transporte público. Asimismo, se apunta a la inconstitucionalidad de la reducción de estacionamientos, el ítem sobre conjuntos armónicos y el régimen transitorio, que permite que planes con permiso de edificación otorgado antes de la entrada en vigencia del decreto y sin recepción definitiva se acojan a las nuevas disposiciones mediante modificaciones.

—¿Cuál es hoy el ánimo de las inmobiliarias en medio de una mejoría en la demanda, pero con la incertidumbre por la situación de la OGUC?

—"Nos gusta la expresión 'cautamente optimistas'. Es un optimismo moderado. Cauto. Optimismo, porque hay indicadores que han ido mejorando, como la cantidad de oferta en la industria. Esto ha ido bajando. En Santiago hay 51.000 unidades de departamentos en oferta, según cifras de Toctoc. A mediados de 2025 había 62.000 unidades. El peak fue de 70.000 unidades en 2023. De esa oferta, la parte más compleja son los productos terminados. Porque en esos casos se hizo toda la inversión y lo único que falta es que se vendan para recuperar la plata".

—¿Qué escenarios se ven con la OGUC debatiéndose en el TC?

—"Primero quiero decir que los cambios a la ordenanza son, en nuestra opinión, ajustes necesarios y prudentes. Para el desarrollo de la industria, de las ciudades, es superimportante que los indicadores que regulan al mercado se vayan actualizando. El indicador de habitantes por hogar es uno de los más importantes. Veníamos trabajando con un indicador de 2,8 habitantes por hogar, que es del año 92, cuando el 8% de los hogares eran unipersonales.

En 2024 se llega a 2,8 personas por hogar y casi 22% unipersonales. Es evidente que la sociedad va cambiando y no es razonable que estemos trabajando con un parámetro de los años 90, que afecta a las viviendas que se pueden construir.

Lo lógico sería que este indicador de habitantes por hogar se actualice en la ordenanza cada vez que hay un censo. Por otra parte, tiene sentido que se pueda rebajar la exigencia de estacionamientos si vas a vivir pegado al metro, donde la gente puede no tener auto.

El hecho de que se lleve al Tribunal Constitucional es legítimo, forma parte de lo que puede ocurrir, pero genera incertidumbre en la industria".

—¿Qué ocurriría en el sector si se declaran inconstitucionales los aspectos de la OGUC cuestionados?

—"Sería una mala noticia y nos quedaríamos sin la posibilidad de una de las cosas que estábamos esperando ocurriría: que se pudieran desarrollar nuevos proyectos que permitieran construir viviendas más pequeñas, que se adecuen a los tamaños que tienen hoy los hogares en Chile.

Entonces, el poder desarrollar viviendas que se ajusten a las personas, a la demanda, es superrelevante. Hoy día eso está restringido por la ordenanza y es problemático de cara al mediano plazo que esto siga siendo restrictivo".

—¿Mientras se resuelva esto en el TC, inmobiliarias han dicho que frenaron proyectos y compras de terrenos.

—"Esto genera incertidumbre. El costo que genera esta presentación al Tribunal Constitucional, de cara a las empresas, es que todo el mundo está en compás de espera respecto de estos cambios".

💬 66 En general, al Ministerio de Vivienda lo vemos bien, apoyando las medidas prodesarrollo (...). Entendemos el espacio para aumento del gasto fiscal es superacotado y creemos que es sano para la economía que esté contenido.

—¿Y destrabándose ese requerimiento a favor de la nueva OGUC qué pasaría?

—"Para que haya nuevas inversiones, los cambios de la ordenanza son relevantes. Pero hay dos temas que son cruciales para que tengamos mayor actividad desde el punto de vista de la construcción habitacional. Uno es que se retome un crecimiento económico más fuerte. Con el país creciendo alrededor de cero, obviamente que la demanda estará deprimida.

El otro tema que como ADI nos parece importante recalcar es que hoy día la asequibilidad a la vivienda sigue siendo un problema relevante. Las familias necesitan poder comprar vivienda con un 90% de crédito y un pie de solo el 10%, que hoy existe, pero está bastante acotado. Ha ayudado el Fogaes, esta garantía estatal.

En ese sentido, el Fondo Nacional para la Vivienda (Fonavi) y el premio al ahorro que se están discutiendo en el marco del proyecto MK4 apuntan en esa dirección, que haya financiamiento hipotecario (...). El pie del 20% hoy día es demasiado exigente para la población".

—¿Cómo está el financiamiento para empresas inmobiliarias?

—"Lo vemos bien, los bancos están totalmente disponibles, están financiando nuevos proyectos a los clientes que ellos evalúan como que están en buenas condiciones. Además, el mercado hoy es más chico, se vende del orden de 100 millones de UF al año en propiedades nuevas de Santiago, pero llegó a colocar 140 millones de UF en 2019 (...). Esperemos con el tiempo ir subiendo".

—¿Por qué, pese a una demanda más reducida, los precios de las viviendas siguen subiendo?

—"En general, vemos los precios bastante estables. El período de alza fuerte de precios fue entre el 2010 y el 2019 (...). Hoy hay un tema que está bien estudiado, que el precio de la vivienda ha subido mucho más que los ingresos. Entonces, la vivienda es un bien bastante poco accesible para gran parte de la población. Por eso es lo relevante de que haya financiamiento al 90% y que haya crecimiento económico para que a la gente le mejore su sueldo".

■ Impactos de la exención del IVA y del beneficio para DFL2

En diciembre empieza a regir oficialmente la exención del IVA a la venta de viviendas por 12 meses y en enero los beneficios tributarios para viviendas DFL2.

—¿Impactará eso en agilizar la demanda?

—"Lo del IVA sabemos que es transitorio y apunta a la vivienda terminada, que hay un exceso. Se está buscando que se consuma ese tipo de producto, de manera que se puedan retomar las inversiones".

—¿Cuál sería la reducción en los precios por esa exención?

—"De 6% a 7% como promedio, eso varía bastante por proyecto. En un bien de alto valor, es un número interesante. Las compañías ya se están anticipando, haciendo promociones, etcétera. Eso permitirá que la vivienda terminada se consuma rápidamente. Y genera un escenario donde, si se me acaban los productos que estaba vendiendo, quiero retomar, hacer algún proyecto adicional".

—¿Y el DFL2 elevará la demanda de inversionistas?

—"Creemos que es muy positivo. Hacía falta una medida de ese tipo que vuelva a generar mayor interés para las personas, sobre todo entre quienes tienen más capacidad económica para invertir en propiedades".

(Fuente: elmercurio.cl)

La entrada en vigencia de la Ley de Reconstrucción Nacional y Desarrollo Económico y Social abre nuevas alternativas para el mercado inmobiliario, pero también plantea interrogantes sobre el efecto real de sus incentivos. La exención transitoria del IVA a viviendas nuevas y el régimen especial de tributación de los arriendos pueden modificar las decisiones de compra e inversión; sin embargo, su impacto dependerá de las condiciones financieras de cada operación y de los costos asociados a mantener una propiedad.

La rebaja efectiva podría ser menor a la esperada

Desde el 1 de diciembre de 2026, la exención transitoria del IVA a la primera venta de viviendas nuevas terminadas comenzará a aplicarse durante un año. Aunque la medida busca impulsar la comercialización del stock disponible, no significa que todas las propiedades reduzcan automáticamente su precio en 19%.

Según la estimación de la Cámara Chilena de la Construcción citada por Luis Conejeros, el traspaso efectivo al comprador podría situarse entre 2% y 7%, debido, entre otros factores, a los créditos fiscales acumulados durante el desarrollo de los proyectos. Por eso, conocer el precio final y compararlo con el valor anterior a la aplicación del beneficio será fundamental para distinguir una rebaja efectiva de una estrategia comercial.

El financiamiento hipotecario puede frenar las compraventas

La reducción del precio no resuelve por sí sola las dificultades de acceso a la vivienda. Incluso con un descuento, una familia puede quedar fuera de una operación si no cumple los requisitos de renta, endeudamiento y capacidad de pago exigidos por los bancos. El registro de deuda consolidada (REDEC) también forma parte de las variables que deben considerarse al analizar las restricciones crediticias que enfrentan los compradores.

A esto se suma un efecto menos visible: la posibilidad de que parte de la demanda postergue sus decisiones hasta diciembre para intentar acceder al beneficio. Si las compras se desplazan en el tiempo y la oferta futura continúa restringida por la menor incorporación de nuevos proyectos, la recuperación de las ventas no necesariamente se traducirá en una mejora sostenida de la accesibilidad habitacional.

Impuesto de 5% al arriendo: la rentabilidad no depende solo de la tasa

Desde el 1 de enero de 2027, el régimen especial contempla un impuesto único y opcional de 5% sobre los ingresos brutos de determinadas viviendas económicas DFL2 de hasta 90 metros cuadrados. Para las personas naturales, el acceso comienza desde la tercera propiedad que cumpla los requisitos legales. Además, la normativa incorpora una disposición transitoria para ciertas viviendas económicas nuevas de hasta 140 metros cuadrados adquiridas dentro de los doce meses siguientes a la publicación de la ley.

La principal consideración es que el impuesto se calcula sobre los ingresos brutos, sin descontar intereses hipotecarios, gastos comunes, administración, mantención ni períodos sin arrendatarios. Por ello, un propietario con altos costos financieros podría obtener un resultado menos favorable que bajo el régimen general. También deberá considerar que acogerse al beneficio impide solicitar la devolución anticipada del IVA del artículo 27 bis, una diferencia relevante para quienes financian sus inversiones mediante esa recuperación tributaria.

“El riesgo es confundir un incentivo tributario con una solución de acceso a la vivienda. El IVA cero no significa que todas las propiedades vayan a bajar 19%, y una tasa de 5% sobre los arriendos tampoco garantiza una mayor rentabilidad si se calcula sobre ingresos brutos y no permite descontar los costos. Si el comprador sigue sin conseguir un crédito hipotecario y la oferta futura continúa restringida, podemos estimular las expectativas de compra sin resolver el problema estructural del mercado inmobiliario”, señala Luis Conejeros, CEO de Rabbitts Capital.

El efecto de la ley deberá evaluarse a partir de los precios finales, las compraventas efectivamente financiadas y la rentabilidad de las viviendas destinadas al arriendo. La clave será determinar si los incentivos tributarios consiguen dinamizar el mercado sin que las restricciones crediticias, los costos de operación y la falta de nueva oferta terminen limitando sus resultados.

(Fuente: g5noticias.cl)

Qué sucedió. La Cámara Chilena de la Construcción (CChC) manifestó su respaldo a las principales medidas del proyecto de Ley para la Reconstrucción Nacional que se discute en la Comisión de Hacienda de la Cámara de Diputados, pero puso una alerta sobre una de las propuestas más sensibles para el mercado inmobiliario: la exención transitoria del IVA a la primera venta de viviendas nuevas.

• La preocupación del gremio no apunta al objetivo de la medida -que busca reactivar la demanda y destrabar el alto stock de viviendas sin vender-, sino a las expectativas que podría generar entre los compradores.
• Según plantearon sus representantes, la rebaja del precio final no será necesariamente equivalente al 19% del IVA, debido a que las empresas constructoras e inmobiliarias ya acumulan créditos fiscales por compras de materiales, servicios y otros costos asociados a los proyectos.

Por qué importa. La CChC explicó que el impacto final dependerá de la estructura de costos de cada proyecto. No todos los desarrollos inmobiliarios tienen la misma composición entre terreno, construcción, materiales, financiamiento y otros gastos.

• Por eso, el crédito fiscal acumulado por las empresas puede variar caso a caso, reduciendo el margen efectivo de traspaso al precio final.
• En otras palabras, la eliminación transitoria del IVA puede abaratar el precio de una vivienda nueva, pero no necesariamente en el total del impuesto.
• Para la CChC la reducción podría estar entre un 2% y 7%.

El planteamiento de la CChC. El gremio respaldó la propuesta del Ejecutivo de eximir del IVA, por 12 meses, la primera venta de viviendas nuevas. La medida fue valorada como un instrumento para incentivar la venta del stock acumulado, mejorar la caja de las empresas y permitir el inicio de nuevos proyectos en un sector que acumula varios años de crisis.

• El gremio también planteó que se deben mejorar los mecanismos para que las empresas puedan imputar el crédito IVA acumulado. Una de sus propuestas es permitir que ese crédito se utilice contra otras operaciones afectas a IVA, como la venta de oficinas o locales comerciales, o incluso contra otros impuestos, como el Impuesto a la Renta.

El riesgo operativo. Otro punto abordado por la CChC fue la situación de las ventas que se realicen entre la presentación del proyecto y su eventual entrada en vigencia. El Ejecutivo incorporó un mecanismo de devolución de IVA para evitar que las ventas se paralicen mientras se tramita la ley.

• La Cámara valoró esa fórmula, pero advirtió que el sistema debe ser simple y expedito. La preocupación es que una devolución demasiado compleja, lenta o burocrática reduzca el efecto esperado de la medida y desincentive operaciones en un mercado que ya enfrenta restricciones de financiamiento y baja velocidad de ventas.

DFL 2 y arriendo. La Cámara también respaldó el nuevo tratamiento tributario para las viviendas acogidas al DFL 2. El proyecto propone que, desde la tercera vivienda económica en adelante, las rentas de arriendo queden afectas a un impuesto único del 5%, siempre que se trate de unidades de hasta 90 metros cuadrados.

• La medida aplicaría tanto para personas naturales como jurídicas, aunque en el caso de estas últimas sería opcional y exigiría una permanencia mínima de cinco años. Para la CChC, este diseño podría incentivar la inversión en vivienda para arriendo y generar nueva oferta en segmentos donde existe mayor necesidad habitacional.

El contexto del sector. La construcción ha sido uno de los sectores más golpeados por el ciclo económico de los últimos años. El Gobierno ha señalado que la crisis del rubro se refleja en una destrucción cercana a 180.000 empleos y en un fuerte aumento del precio de las viviendas nuevas desde 2008, muy por encima del crecimiento de los salarios.

• La medida del IVA busca atacar precisamente ese nudo: reducir el precio de entrada para los compradores, aliviar el stock de viviendas terminadas y dar una señal de reactivación a la inversión inmobiliaria.
• Pero la advertencia de la CChC introduce un matiz relevante. La rebaja tributaria no opera como un descuento lineal sobre el precio final, sino como una modificación en la carga impositiva de una operación que ya tiene créditos asociados. Por eso, el efecto visible para el comprador podría ser inferior al 19%.

(Fuente: ex-ante.cl)