Cumplir con el sueño de la casa propia se ha vuelto cada vez más difícil para los chilenos. Y no solo por las exigencias relacionadas con el pie de una vivienda o el acceso a un préstamo hipotecario.

El problema es más profundo: en los últimos 16 años, los precios de las viviendas han crecido a un ritmo muy superior al de los salarios reales.

Según cifras de la Asociación de Bancos e Instituciones Financieras (ABIF), entre 2010 y 2026 el valor de las propiedades aumentó 111% en términos reales, mientras que las remuneraciones lo hicieron en 35%.

“Esta brecha ha significado un esfuerzo cada vez mayor para los hogares: si en 2010 el dividendo de una vivienda representaba cerca del 25% del ingreso líquido familiar, actualmente esa proporción alcanzaría a 37,5% para una vivienda equivalente”, explicó a DF el gerente general de la ABIF, Luis Opazo.

Frente a este escenario, el gobierno puso el acceso a la vivienda en el centro de su agenda económica. Al subsidio a la tasa hipotecaria y al programa de garantías estatales Fogaes se sumó la reforma al mercado de capitales y acceso a la casa propia (MK4), una de las principales apuestas del Ejecutivo para reactivar el mercado.

Las otras llaves

Sin embargo, existen otras medidas para facilitar el acceso al crédito, que van desde la ampliación del financiamiento y revisión de las exigencias regulatorias, hasta agilizar la habilitación de suelo.

Opazo, de la ABIF, apuntó a la necesidad de promover el ahorro de largo plazo con el objetivo de ampliar las fuentes de recursos disponibles para el financiamiento habitacional.

Mientras que el director de riesgo financiero de PwC Chile, Patricio Jaramillo, planteó abrir una discusión técnica entre la industria y el regulador para evaluar las provisiones y los requerimientos de capital asociados a este tipo de préstamos.

“Sería bueno replicar la mesa técnica que se hizo para modelos internos de riesgos, pero para analizar el mercado hipotecario con profesionales de la industria y el regulador”, señaló.

El objetivo sería revisar las provisiones hipotecarias y, eventualmente, los ponderadores de capital, considerando la evidencia sobre incumplimientos y recuperaciones en estas colocaciones.

Según Jaramillo, las provisiones sobre colocaciones hipotecarias alcanzan el 0,62% en Chile, con índices de entre 0,7% y 2,2% en viviendas de menos de UF 3 mil, niveles que, comparativamente con otras jurisdicciones, cumplen con los estándares internacionales de resguardo.

Pero abrir la llave del financiamiento tampoco garantizaría que más chilenos puedan comprar una vivienda, ya que si la oferta inmobiliaria no está en sintonía, parte de los beneficios podrían terminar reflejándose en mayores precios.

Ese es uno de los riesgos que advirtió la socia de valuation de Deloitte, Mariana Lisperguer, quien sostuvo que una de las prioridades “es acelerar la habilitación de suelo y la ejecución de proyectos”.

A su juicio, uno de los principales obstáculos es la brecha entre los terrenos que pueden urbanizarse según la normativa y aquellos que efectivamente cuentan con infraestructura, servicios y permisos para construir.

Por ello, planteó agilizar los permisos, fortalecer la planificación territorial y avanzar en la densificación de zonas bien conectadas.

“Cuando la oferta responde con nuevas viviendas, el mayor acceso al crédito se traduce en más unidades habitacionales. En cambio, cuando la oferta es rígida, una parte relevante del beneficio termina reflejándose en mayores precios”, explicó.

Fórmulas internacionales

En el exterior, otros países han implementado mecanismos para reducir las barreras de acceso a la vivienda.

Una de las experiencias más recientes está en el Reino Unido. En julio de 2025, el gobierno británico estableció un sistema permanente de garantías hipotecarias que permite a compradores elegibles acceder a financiamiento con un pie de 5% del valor de la propiedad.

El programa contempla garantías estatales que cubren parte de las eventuales pérdidas de los bancos, con el objetivo de mantener la oferta de créditos que financia entre el 91% y el 95% del valor de una vivienda.

Un modelo distinto opera en Singapur, donde el Estado combina una amplia oferta de vivienda pública con subsidios dirigidos a compradores primerizos.

Desde agosto de 2024, las familias elegibles pueden recibir hasta 120 mil dólares singapurenses (cerca de $93 millones) mediante programas de apoyo para adquirir viviendas nuevas o usadas.

En el caso de propiedades de segunda mano, la combinación de distintos beneficios puede elevar el apoyo hasta 230 mil dólares singapurenses.

“Más que replicar instrumentos internacionales, el desafío es identificar mecanismos que complementen las fortalezas del mercado local y movilicen financiamiento de largo plazo”, concluyó Opazo.

(Fuente: diariofinanciero.cl)

Comprar un departamento para arrendar no comienza con elegir un proyecto, sino con saber cuánto se puede invertir y qué ocurre si la propiedad pasa meses sin arrendatario.

“Los beneficios bajan el costo de entrar, pero no transforman una mala inversión en buena”, plantea Lucas De Gregorio, fundador de LucasFinanzas, principal firma de inversión inmobiliaria en Chile. Su recomendación es separar los incentivos y beneficios disponibles de la calidad del departamento y evitar comprar sólo por un beneficio puntual.

Invertir en departamentos en Chile: los beneficios inmobiliarios que llevan décadas

El DFL2 contempla beneficios tributarios para viviendas económicas de hasta 140 metros cuadrados. Para las personas naturales, algunos beneficios del DFL2 se limitan a dos propiedades.

A ello se suman la rebaja de intereses hipotecarios, sujeta a condiciones y límites de renta. El financiamiento permite comprar con una parte del capital, pero exige considerar que un dividendo expresado en UF cambia en pesos.

Nuevos beneficios de inversión inmobiliaria: subsidio a la tasa, ampliación del DFL2 e IVA Cero

El subsidio a la tasa hipotecaria contempla 80.000 cupos para viviendas nuevas de hasta 6.000 UF, con una rebaja estatal de 0,6% en la tasa y una garantía estatal FOGAES, lo que en la práctica hace que los Bancos terminen reduciendo la tasa hipotecaria en casi 1%.

A su vez, la Ley de Reconstrucción Nacional contempla una exención de IVA por doce meses desde diciembre de 2026, para viviendas nuevas.

Por otro lado, el nuevo régimen DFL2 comenzará en 2027 y será un impuesto único del 5% sobre el arriendo bruto desde la tercera vivienda y comprenderá viviendas de hasta 90 m² y una extensión transitoria por doce meses a nuevas de hasta 140 m².

La trampa oculta: qué hacen y qué no hacen los beneficios

Según mencionan expertos inmobiliarios, los incentivos pueden reducir el costo de entrada o mejorar el flujo de una inversión, pero no garantizan el arriendo ni corrigen una mala ubicación.

Para medir su efecto hay que comparar el precio final con propiedades equivalentes y calcular el ahorro efectivo, no solo el descuento anunciado.

Cómo empezar a invertir en departamentos en Chile: el paso a paso

1. El crédito antes que el proyecto. Revisar capacidad de pago, pie, gastos y una reserva para meses sin arriendo. Un dividendo menor no es una razón para endeudarse más.
2. La zona por datos: no “enamorarse de un proyecto”. Comparar demanda de arriendo, oferta publicada, precio por m2, transporte y cercanía a empleo o universidades.
3. La etapa de compra. Revisar entrega inmediata y compra en verde o en blanco. Las guías de inversión inmobiliaria permiten comparar ambas opciones con números.

4. Los números completos y la demanda real de arriendo. Sumar dividendo, contribuciones, seguros, mantención y vacancia. Contrastar arriendos de unidades comparables.

Broker o asesor inmobiliario: la decisión que define si ganas o pierdes plata

Muchos compradores de un primer departamento de inversión en Chile llegan a la decisión a través de un broker inmobiliario que les vende proyectos. El problema es que el broker justamente gana dinero cobrando comisión de las inmobiliarias por cada departamento que vende.

No es un villano, pero tiene intereses en el juego: va a hacer lo posible por vender el departamento que a él le conviene, con la urgencia de los beneficios como principal argumento.

En cambio, los asesores inmobiliarios trabajan con un modelo distinto: cobran un honorario al cliente y no reciben comisión de las inmobiliarias. Eso les permite analizar la situación del inversionista y buscar, entre proyectos de todo Chile, los departamentos que mejor calzan, defendiendo los intereses del inversionista.

“Cada vez que sale un nuevo beneficio pasa lo mismo: la gente compra apurada, cualquier cosa, por miedo a que se acabe. Los beneficios bajan el costo de entrar, pero no transforman una mala inversión en buena”, menciona Lucas De Gregorio, fundador de LucasFinanzas, principal firma de asesoría de inversión inmobiliaria en Chile.

Preguntas antes de firmar

Antes de aprovechar cualquier beneficio, conviene responder con honestidad estas preguntas.

• ¿Compro porque es un buen departamento de inversion o solo porque hay “beneficios vigentes”?
• ¿Comparé alternativas en todo Chile o solo “me enamoré de un proyecto”?.
• ¿Quién le paga a la persona que me aconseja y que supuestamente “defiende mis intereses”?

Lo que queda cuando la ventana se cierra

• Las ventanas de beneficios son una oportunidad real para empezar a invertir en departamentos, y Chile las ha abierto con una regularidad que pocos países igualan.

Pero estos beneficios premian a quien compra bien. Al que compra mal, solo le hacen perder un poco menos.

(Fuente: elmostrador.cl)

La entrada en vigencia de la Ley de Reconstrucción Nacional y Desarrollo Económico y Social abre nuevas alternativas para el mercado inmobiliario, pero también plantea interrogantes sobre el efecto real de sus incentivos. La exención transitoria del IVA a viviendas nuevas y el régimen especial de tributación de los arriendos pueden modificar las decisiones de compra e inversión; sin embargo, su impacto dependerá de las condiciones financieras de cada operación y de los costos asociados a mantener una propiedad.

La rebaja efectiva podría ser menor a la esperada

Desde el 1 de diciembre de 2026, la exención transitoria del IVA a la primera venta de viviendas nuevas terminadas comenzará a aplicarse durante un año. Aunque la medida busca impulsar la comercialización del stock disponible, no significa que todas las propiedades reduzcan automáticamente su precio en 19%.

Según la estimación de la Cámara Chilena de la Construcción citada por Luis Conejeros, el traspaso efectivo al comprador podría situarse entre 2% y 7%, debido, entre otros factores, a los créditos fiscales acumulados durante el desarrollo de los proyectos. Por eso, conocer el precio final y compararlo con el valor anterior a la aplicación del beneficio será fundamental para distinguir una rebaja efectiva de una estrategia comercial.

El financiamiento hipotecario puede frenar las compraventas

La reducción del precio no resuelve por sí sola las dificultades de acceso a la vivienda. Incluso con un descuento, una familia puede quedar fuera de una operación si no cumple los requisitos de renta, endeudamiento y capacidad de pago exigidos por los bancos. El registro de deuda consolidada (REDEC) también forma parte de las variables que deben considerarse al analizar las restricciones crediticias que enfrentan los compradores.

A esto se suma un efecto menos visible: la posibilidad de que parte de la demanda postergue sus decisiones hasta diciembre para intentar acceder al beneficio. Si las compras se desplazan en el tiempo y la oferta futura continúa restringida por la menor incorporación de nuevos proyectos, la recuperación de las ventas no necesariamente se traducirá en una mejora sostenida de la accesibilidad habitacional.

Impuesto de 5% al arriendo: la rentabilidad no depende solo de la tasa

Desde el 1 de enero de 2027, el régimen especial contempla un impuesto único y opcional de 5% sobre los ingresos brutos de determinadas viviendas económicas DFL2 de hasta 90 metros cuadrados. Para las personas naturales, el acceso comienza desde la tercera propiedad que cumpla los requisitos legales. Además, la normativa incorpora una disposición transitoria para ciertas viviendas económicas nuevas de hasta 140 metros cuadrados adquiridas dentro de los doce meses siguientes a la publicación de la ley.

La principal consideración es que el impuesto se calcula sobre los ingresos brutos, sin descontar intereses hipotecarios, gastos comunes, administración, mantención ni períodos sin arrendatarios. Por ello, un propietario con altos costos financieros podría obtener un resultado menos favorable que bajo el régimen general. También deberá considerar que acogerse al beneficio impide solicitar la devolución anticipada del IVA del artículo 27 bis, una diferencia relevante para quienes financian sus inversiones mediante esa recuperación tributaria.

“El riesgo es confundir un incentivo tributario con una solución de acceso a la vivienda. El IVA cero no significa que todas las propiedades vayan a bajar 19%, y una tasa de 5% sobre los arriendos tampoco garantiza una mayor rentabilidad si se calcula sobre ingresos brutos y no permite descontar los costos. Si el comprador sigue sin conseguir un crédito hipotecario y la oferta futura continúa restringida, podemos estimular las expectativas de compra sin resolver el problema estructural del mercado inmobiliario”, señala Luis Conejeros, CEO de Rabbitts Capital.

El efecto de la ley deberá evaluarse a partir de los precios finales, las compraventas efectivamente financiadas y la rentabilidad de las viviendas destinadas al arriendo. La clave será determinar si los incentivos tributarios consiguen dinamizar el mercado sin que las restricciones crediticias, los costos de operación y la falta de nueva oferta terminen limitando sus resultados.

(Fuente: g5noticias.cl)

El Banco Central de Chile informó este miércoles que los bancos comenzaron a flexibilizar las condiciones para otorgar créditos hipotecarios durante el tercer trimestre de 2026, entregando una señal positiva para el mercado inmobiliario nacional. Según la Encuesta de Crédito Bancario publicada por el instituto emisor, el 30% de las instituciones financieras consultadas reportó condiciones más favorables para financiar viviendas, mientras también se observaron mejoras en los préstamos destinados a empresas inmobiliarias. El resultado representa un cambio respecto de los períodos anteriores, marcados por mayores restricciones crediticias. La encuesta también mostró un fortalecimiento de la demanda por financiamiento habitacional. El 40% de los bancos informó un aumento de las solicitudes de créditos para viviendas asociado a mejores condiciones de tasas de interés, mientras solamente un 10% percibió una disminución de la demanda. En el sector inmobiliario, otro 30% de las instituciones declaró haber flexibilizado sus estándares de financiamiento. Sin embargo, el comportamiento fue diferente en los créditos de consumo, donde continuaron predominando condiciones más restrictivas, reflejando la cautela de la banca frente al endeudamiento de los hogares. Las cifras entregan una señal relevante para la recuperación del mercado inmobiliario y la construcción, dos actividades vinculadas directamente con la inversión y la generación de empleo. No obstante, una mayor disposición de los bancos a prestar dinero no significa que todos los solicitantes puedan acceder automáticamente a financiamiento, ya que continúan vigentes las evaluaciones de ingresos, capacidad de pago y antecedentes comerciales. El Banco Central también informó que las condiciones de crédito para las pequeñas y medianas empresas permanecieron mayoritariamente sin modificaciones, aunque algunas instituciones percibieron un fortalecimiento de la demanda.

(Fuente: publimicro.cl)

El nuevo organismo permitiría adquirir créditos hipotecarios originados por bancos y otras instituciones financieras, con el objetivo de aumentar la liquidez y la competencia del mercado.

Bajo este contexto, en la comisión de Hacienda de la Cámara baja, el ministro de Hacienda, Jorge Quiroz, defendió el mecanismo y respondió a las dudas sobre un eventual aumento en los precios de las viviendas producto de una mayor demanda.

Gobierno defiende medidas de vivienda en el MK4

Quiroz sostuvo que el Fonavi permitirá aumentar la competencia entre las instituciones financieras y reducir los costos asociados al financiamiento.

En paralelo, en la Comisión de Vivienda y Urbanismo del Senado, el presidente de BancoEstado, Mario Farren,abordó el papel que tendrá la institución en este nuevo esquema y destacó que las medidas deben apuntar no solo a facilitar el acceso al crédito, sino también a aumentar la oferta habitacional.

Más tarde, en la continuación de la comisión de Hacienda de la Cámara Baja, Farren descartó que Fonavi vaya en beneficio de las inmobiliarias.

La discusión volvió a poner sobre la mesa el costo que enfrentan las familias al acceder a un crédito hipotecario.

BancoEstado ya ha planteado que, a futuro, sería posible avanzar hacia préstamos de largo plazo en pesos y no solo UF, respaldando las declaraciones del ministro Quiroz respecto al tema.

Precisamente, una de las dudas planteadas durante la discusión en Hacienda fue cómo garantizar que un mayor financiamiento no termine siendo absorbido por un alza en el valor de las viviendas.

La diputada Irací Hassler cuestionó este punto al ministro Quiroz y apuntó a que el desafío sigue siendo reducir la brecha entre el precio de propiedades y los ingresos de los hogares.

El debate que sigue en el Congreso no solo apunta a ampliar el financiamiento para la compra de viviendas, sino también a determinar si estas medidas se traducirán en menores costos para las familias y cómo evitar que un aumento de la demanda termine impactando los precios.

(Fuente: biobiochile.cl)

El Presidente José Antonio Kast presentó este miércoles en Cerro Castillo el proyecto de ley de reforma al mercado de capitales y financiamiento de la casa propia. La iniciativa, ya ingresada al Congreso, busca facilitar el acceso a la vivienda, ampliar el financiamiento empresarial, actualizar la regulación y atraer capital.

Fue oficializada junto al ministro de Hacienda, Jorge Quiroz. El proyecto crea un fondo para movilizar créditos hipotecarios y una cuenta de ahorro con apoyo estatal para completar el pie.

Fondo para ampliar el crédito hipotecario

El Fondo Nacional para la Vivienda (Fonavi) será administrado por BancoEstado. El Estado podrá aportar hasta US$2.000 millones, con un desembolso inicial de US$500 millones. El fondo podrá apalancarse hasta diez veces y adquirirá créditos mediante procedimientos competitivos, priorizando la primera vivienda y propiedades de hasta 6.000 UF.

El objetivo, según el Gobierno, es ampliar la liquidez y el financiamiento hipotecario para generar tasas más convenientes. Las instituciones que originen las hipotecas deberán asumir una primera parte de las pérdidas eventuales y mantener responsabilidad sobre el riesgo.

Ahorro para completar el pie

El Ahorro Voluntario para la Vivienda (AVV) será una cuenta para completar el pie de la primera vivienda, nueva o usada, de hasta 6.000 UF. Las personas deberán ahorrar al menos 30 meses y reunir 7 % del valor de la propiedad; el Estado aportará otro 3 % para completar el pie requerido.

El proyecto eleva de seis a ocho UTM anuales el tope de la bonificación fiscal del Régimen A del ahorro previsional voluntario (APV), sin cambios desde 2008. El Presidente Kast resumió la apuesta en “menos pie, tasas de interés más bajas y más plazo” para la deuda hipotecaria. “Aquí la fórmula es simple: es menos pie, tasas de interés más bajas y más plazo para la deuda hipotecaria. Son los tres conceptos esenciales”, aseguró. “Hemos perdido esa posibilidad de tener créditos de largo plazo, bueno, va a mejorar”, puntualizó Kast.

Medidas para empresas y mercado financiero

El segundo pilar amplía el acceso a capital para empresas y proyectos en etapas tempranas. Propone simplificar las reglas de bonos del artículo 104 y eliminar la retención de 4 % sobre sus intereses; modificar el beneficio tributario para acciones de empresas menores con al menos 15 % de propiedad en manos de inversionistas no vinculados al controlador; permitir la reinversión entre fondos sin gatillar de inmediato el impuesto; y crear un segmento junior de la Bolsa, con un crédito tributario de 35 % de la inversión, hasta 50 UTA.

El tercer pilar moderniza procedimientos con un registro de valores que podría operar en un día hábil, mini-bonos para empresas medianas, digitalización de acciones y mutuos hipotecarios, y reglas proporcionales para fondos y administradoras. También actualiza la Ley de Fraudes y permite contratar seguros contra fraudes en medios de pago.

El cuarto eje busca posicionar a Chile como centro financiero regional. Incluye la exención de IVA para ciertos servicios financieros prestados desde Chile a clientes extranjeros, la eliminación de la obligación de obtener RUT para inversionistas no residentes en determinados instrumentos, una ampliación de la exención del Impuesto de Timbres y Estampillas (ITE) para créditos externos y operaciones REPO para fondos de pensiones bajo condiciones prudenciales.

(Fuente: elmostrador.cl)

La reforma al mercado de capitales que el Gobierno presentará esta semana abre una nueva discusión para el mercado inmobiliario: ¿podría ser más fácil acceder a un crédito hipotecario?

La iniciativa contempla una garantía estatal para nuevos créditos hipotecarios destinados a viviendas de hasta 6.000 UF y un mecanismo para incentivar el ahorro de las familias destinado a reunir el pie.

Para entender su eventual impacto en quienes buscan comprar una vivienda, estas son cuatro claves que marcarán la discusión:

1. Una tasa más baja podría reducir el dividendo

Uno de los posibles efectos de una mayor profundidad del mercado de capitales es mejorar las condiciones de financiamiento de largo plazo de las instituciones financieras.

Si parte de ese menor costo se traspasa a los créditos hipotecarios, una reducción de la tasa podría significar un menor dividendo mensual.

“Una tasa más baja no solo reduce el costo total del crédito. También puede disminuir el dividendo y, por esa vía, la renta que una persona necesita demostrar para acceder a un crédito hipotecario. Por eso, la tasa puede terminar siendo más importante de lo que hoy perciben muchos compradores.

2. El principal problema hoy no es necesariamente la tasa

De acuerdo con datos disponibles, el 46,8% de los potenciales compradores identifica la renta mínima exigida por los bancos como su principal dificultad para acceder a una vivienda.

El 25,4% señala la imposibilidad de reunir el pie, mientras que solo un 6,9% identifica la tasa de interés como su principal problema.

La relación está precisamente en el dividendo: si el costo del crédito disminuye, también puede cambiar la renta necesaria para calificar.

Actualmente, solo el 31% de los potenciales compradores considera alcanzable obtener un crédito hipotecario, frente al 46% registrado en septiembre de 2025.

3. El pie también será parte de la solución

La reforma contempla un mecanismo para incentivar el ahorro destinado al pie, mediante el cual el Estado podría complementar parte de los recursos acumulados por las familias, bajo condiciones que deberán definirse durante la tramitación del proyecto.

Esto apunta a resolver una barrera diferente a la tasa: incluso una persona con capacidad para asumir un dividendo puede quedar fuera del mercado si no logra reunir el ahorro inicial.

4. El efecto final dependerá de cuántos nuevos compradores genere

La reforma no significa que todas las personas que hoy no califican automáticamente podrán obtener un crédito.

Los bancos continuarán evaluando ingresos, endeudamiento, historial financiero y capacidad de pago. Además, una eventual baja de tasas no depende exclusivamente de esta iniciativa, sino también de variables como la inflación y las tasas de largo plazo.

Para el mercado inmobiliario, la pregunta será entonces cuánto de estas nuevas herramientas se traducirá efectivamente en mayor acceso a financiamiento.

El escenario ocurre además mientras el mercado mantiene un stock superior a 99 mil viviendas nuevas sin vender. Si más personas logran acceder a crédito, parte de esa oferta podría comenzar a absorberse, aunque una recuperación fuerte de la demanda también podría generar presión sobre los precios si la oferta no aumenta al mismo ritmo.

Así, el impacto de la reforma no se medirá solamente por una eventual reducción de las tasas, sino por algo más concreto: cuántas personas que hoy están fuera del mercado podrán finalmente convertirse en compradores de una vivienda.

(Fuente: ovejeronoticias.cl)

Conseguir una tasa conveniente no aparece como el principal obstáculo para quienes buscan comprar una vivienda en Chile. Solo el 6,9% la identifica como su mayor dificultad, frente al 46,8% que apunta a la renta mínima exigida por los bancos y el 25,4% que menciona reunir el pie, según los antecedentes citados por Rabbitts Capital.

La paradoja es que esos problemas están relacionados. Una tasa hipotecaria menor reduce el dividendo y ese pago mensual es uno de los elementos considerados por los bancos al determinar la renta necesaria para aprobar un crédito. Por eso, una reducción de tasas podría beneficiar también a compradores que hoy creen tener un problema exclusivamente de ingresos.

En ese escenario, el Gobierno prepara una reforma al mercado de capitales que será ingresada al Congreso el lunes 7 de septiembre. Entre las medidas adelantadas por Hacienda figura un fondo de recompra de carteras hipotecarias administrado por BancoEstado para viviendas de hasta 6.000 UF, además de un incentivo estatal al ahorro destinado a reunir el pie.

Reforma hipotecaria: Cómo una menor tasa podría reducir la renta exigida

Luis Conejeros, CEO de Rabbitts Capital y experto en inversión inmobiliaria, explica: “La medida apunta al lugar correcto, pero no necesariamente por lo que la gente cree. Cuando un comprador dice que no puede acceder a una vivienda porque no cumple con la renta que le exige el banco, muchas veces no relaciona ese problema con la tasa. Pero la tasa define el dividendo y el dividendo es uno de los números con los que el banco calcula la renta mínima. Por eso, bajar la tasa no solo se siente como un descuento: puede significar que finalmente te aprueben el crédito”.

El problema de acceso sigue siendo relevante: actualmente solo el 31% considera alcanzable conseguir un crédito hipotecario, frente al 46% registrado en septiembre de 2025. Al mismo tiempo, las ventas de viviendas nuevas aumentaron 20% en un año, mientras Colliers estima que la combinación de menores tasas y precios podría reducir hasta 35% los dividendos en determinados segmentos.

Reforma hipotecaria deberá enfrentar el pie, el crédito y la oferta de viviendas

La propuesta intenta abordar las 2 principales puertas de entrada: el incentivo al ahorro apunta al 25,4% que identifica el pie como principal barrera, mientras el fondo de recompra busca aumentar la liquidez para nuevos créditos y reducir sus costos. Su impacto dependerá de aspectos todavía por definir, como el precio de recompra de las carteras, distribución de riesgos y la forma en que una reducción de costos llegue efectivamente al dividendo de los compradores.

El siguiente desafío aparecerá si más familias logran acceder al financiamiento: sin un aumento equivalente de viviendas disponibles, parte del beneficio podría terminar trasladándose a los precios. Con la reforma próxima a iniciar su discusión legislativa, la prueba será conseguir que bajar el costo del crédito permita abrir la puerta a quienes hoy quedan fuera y no solamente abaratar la cuota de quienes ya podían cruzarla.

Las 5 claves

1. Principal barrera: el 46,8% de los potenciales compradores identifica la renta mínima exigida por los bancos como su mayor dificultad.
2. El pie: un 25,4% señala como principal obstáculo reunir el ahorro inicial necesario para comprar.
3. La paradoja: solo el 6,9% menciona la tasa, aunque reducirla puede disminuir el dividendo y también la renta necesaria para obtener financiamiento.
4. La propuesta: Hacienda prepara un fondo de recompra de carteras hipotecarias administrado por BancoEstado para viviendas de hasta 6.000 UF y un incentivo al ahorro para el pie.
5. Qué viene: la reforma será ingresada al Congreso el lunes 7 de septiembre y su diseño determinará cuánto de una eventual reducción de costos llegará efectivamente a nuevos compradores.

(Fuente: elmartutino.cl)

El gobierno ha anticipado que entre el lunes y martes de la próxima semana ingresará al Congreso una reforma al mercado de capitales, que tendrá como uno de sus principales objetivos facilitar el acceso a la vivienda y ampliar las fuentes de financiamiento de proyectos de inversión, entre otras materias. Es el segundo gran proyecto de ley que tiene entre manos el Ministerio de Hacienda, tras haber despachado la ley de reconstrucción.

Son varias las medidas que el Ejecutivo tiene planeado incorporar en esta iniciativa para abaratar los costos para acceder a viviendas. Una de ellas es la idea de crear un fondo de financiamiento de créditos hipotecarios, para viviendas nuevas y usadas. De acuerdo a fuentes conocedoras de lo que se está definiendo, este fondo estará destinado exclusivamente a otorgar nuevos préstamos, desde el momento en que eventualmente entre en vigencia la referida ley.

Esto quiere decir que el gobierno no tiene entre sus planes hacer una recompra de la cartera hipotecaria vigente de los bancos, ni tampoco apunta a una securitización de créditos hipotecarios. En otras palabras, según quienes están al tanto de las tratativas, no se busca salir a refinanciar créditos vigentes, sino que el objetivo es conseguir tasas más bajas para nuevos créditos que ofrecerán los bancos.

Hasta cierto punto, explican, se asemeja a lo que ocurre hoy con el Fogape o el Fogaes. La idea es crear un fondo que tenga su propia persona jurídica, y que como tal tenga por lo tanto un RUT, un reglamento aprobado por la Comisión para el Mercado Financiero (CMF), que sea administrado por BancoEstado y que puede emitir deuda.

A su vez, esa deuda sería garantizada por el Estado, con lo cual se conseguiría una tasa de interés similar a la de Tesorería, que es inferior a la que podría obtener un banco. La noción es que esos recursos vayan a financiar créditos hipotecarios, y ese costo de financiamiento, que es menor al que obtendría actualmente la industria, se traspase a la tasa de los créditos que se ofrezca a las personas.

El ministro de Hacienda, Jorge Quiroz, dijo este martes que dicho instrumento apunta a viviendas de hasta 6 mil UF, y reconoció que la administración quedará en manos de BancoEstado, para lo cual el Estado destinará un monto que será “lo suficiente para mover la aguja”, aseguró.

Las personas continuarían teniendo como contraparte a los bancos. Y verían reflejadas esas tasas menores cuando acudan al banco para obtener un crédito hipotecario, si es que dicha entidad postuló al fondo en cuestión para adjudicarse recursos y ofrecer préstamos a tasas más bajas.

En realidad, los recursos los pondría este fondo que tiene garantía estatal, y el banco se gana una comisión por hacer la originación del crédito y toda la administración involucrada. Pero el préstamo en cuestión queda contabilizado en el fondo que tiene garantía estatal, y por lo tanto, no le consumiría capital al banco.

De esta manera, insisten las fuentes, no se trata de recomprar cartera existente, sino que apunta a cartera nueva, de viviendas nuevas y usadas. Como son los bancos los que originarían estas hipotecas, pero el que respondondería financieramente sería el fondo con garantía estatal, se busca que confluyan los incentivos para que los bancos originen créditos de buena calidad, similares a los que actualmente otorga la industria.

El objetivo de la medida es ayudar a las personas a acceder a la compra de una vivienda, pero al mismo tiempo reactivar el sector construcción y recuperar el mercado de capitales.

El gerente general de Banco de Chile, Eduardo Ebensperger, fue consultado por esta idea en un punto de prensa que realizó este miércoles, y se refirió a lo que se ha conocido hasta el momento. “Es muy parecido al Fogape o al Fogaes que hubo en su minuto. El BancoEstado es el administrador. Entonces, en definitiva, a través de ese fondo que compraría los hipotecarios a los bancos, el banco queda igual encargado de cobrar los hipotecarios, el dividendo, hacer todo ese servicio, pero le transfiere un costo de fondeo más barato, porque se financia en términos equivalentes a un bono soberano. Entonces, al tener una tasa más baja, obviamente el dividendo es mucho más bajo”, explicó.

En ese sentido, añadió: “¿Y cómo se logra esa transferencia? Vendiéndole los créditos, a una tasa de interés que está por determinarse, la que tiene que ofrecer el Estado". Indicó que de alguna manera es similar a lo que ocurrió durante la pandemia, cuando el Banco Central abrió una línea de dinero barato para la banca, llamada FCIC (Facilidad de Crédito Condicional al Incremento de las Colocaciones). “Pero aquí la diferencia es que esos créditos los toma el Estado, con BancoEstado como administrador, pero permite transferir un funding más barato”, puntualizó.

Ebensperger señaló que las empresas privadas emiten bonos y se financian a una mayor tasa en comparación al Estado, dado que el riesgo estatal es más bajo y le permite acceder a menores tasas. “Los costos de fondo bajan y, por lo tanto, la tasa es más baja, y da acceso a más gente a comprarse una casa, porque ese dividendo es más barato”, detalló.

(Fuente: latercera.com)

Santiago, 26 de agosto de 2026.- El Presidente de la República, José Antonio Kast, encabezó, en el proyecto DS19 Viento Norte y Sur, ubicado en Ciudad Parque Bicentenario de Cerrillos, la puesta en marcha del FOGAES ampliado y del nuevo Subsidio Tramo 4.000, en el marco de la Ley N.° 21.748, que extiende y fortalece el subsidio a la tasa de interés de los créditos hipotecarios y la garantía estatal FOGAES para la compra de la primera vivienda.

La ley fue publicada en el Diario Oficial el lunes 17 de agosto, con el propósito de seguir apoyando a las familias en el acceso a la vivienda propia y de contribuir a la reactivación del sector construcción y del empleo. Según cifras del mercado, existe un stock de más de 99.613 viviendas nuevas sin vender a nivel nacional, del cual un 89,4% corresponde a inmuebles de un valor inferior a 6.000 UF. A esto se suman 170 mil viviendas con permisos de edificación ya aprobados, lo que refuerza el potencial de esta política para reactivar la oferta habitacional.

Entre las principales novedades de la ley destacan la ampliación de la cobertura del programa, que aumenta de 50 mil a 80 mil los subsidios disponibles; el incremento del valor máximo de las viviendas elegibles, desde 4.000 a 6.000 UF; y la extensión de la vigencia de ambos beneficios por 12 meses adicionales, hasta el 31 de mayo de 2028. El FOGAES estará disponible para las personas a partir de septiembre de este año, mediante una licitación administrada por BancoEstado en la que participarán entidades financieras reconocidas por la Comisión para el Mercado Financiero (CMF).

De acuerdo con el último reporte del Administrador FOGAES, al 7 de agosto se contabilizan 41.668 solicitudes de créditos con subsidio a la tasa a nivel nacional, de las cuales 32.683 ya han sido formalizadas. De estas, 10.320 corresponden a familias con subsidio habitacional del Minvu, y actualmente más de 11 mil familias con este beneficio se encuentran en la etapa final del proceso para hacerlo efectivo.

A esta política se suma el nuevo Subsidio Tramo 4.000, que estará disponible en noviembre de 2026 a través de un llamado especial con 5.000 cupos, y que permitirá adquirir viviendas nuevas o usadas de hasta 4.000 UF (hasta 4.500 UF en las zonas extremas de Arica y Parinacota, Tarapacá, Antofagasta, Aysén, Magallanes, la Provincia de Palena y la Isla de Chiloé). El beneficio contempla un aporte del Minvu de 400 UF y exige un ahorro mínimo de 200 UF, pudiendo complementarse con el FOGAES y el subsidio a la tasa hipotecaria. Actualmente, la oferta de viviendas de hasta 4.000 UF alcanza el 71,7% del mercado.

La actividad se desarrolló en el proyecto DS19 Viento Norte y Sur, que contempla 842 departamentos en cuatro condominios, con viviendas DS19 de hasta 2.800 UF —actualmente agotadas—, emplazadas en terrenos de Serviu Metropolitano. La iniciativa es desarrollada por Grupo Vías, con construcción a cargo de EBCO, arquitectura de MOBIL e inmobiliaria 70w; las obras se iniciaron en junio de 2024 y su término está estimado para el primer semestre de 2027. Por tratarse de viviendas nuevas dentro del rango de precio elegible, las operaciones del proyecto que cumplan los demás requisitos pueden acogerse al subsidio a la tasa y a la garantía FOGAES.

Presidente Kast: " Chile pasa a ser un país de propietarios, no un país de arrendatarios"

El Mandatario afirmó que "dentro de las políticas públicas, no solamente queremos pasar de un Chile de arrendatarios a un Chile de propietarios, sino que queremos que esos propietarios vivan tranquilos, que vuelva la paz. Por eso las cosas se van combinando, y se va combinando la vivienda con la seguridad".

"Lo más importante de lo que estamos viendo acá, que Chile pasa a ser un país de propietarios, no un país de arrendatarios. No un país de vivienda precaria. Esa meta se perdió por mucho tiempo, para las familias en Chile era prácticamente imposible adquirir una vivienda. Sobre todo, los jóvenes, el mayor porcentaje de chilenos que quieren postular a una casa y no pueden, son jóvenes. Porque no alcanza la liquidación de sueldo para lo que me pide el banco, porque mi sueldo no es tan alto, o porque estoy en un nivel donde no puedo postular a un crédito bancario y tengo que postular a que el Estado me dé un beneficio", agregó el Presidente Kast.  
 

(Fuente: prensa.presidencia.cl)